2016

La Riforma del Condominio prevede nuovi obblighi per l’amministratore in materia di riscossione delle rate ordinarie e/o straordinarie da parte dei còndomini. Secondo la nuova formulazione dell’articolo 1129 comma 9 del Codice Civile: “Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice”. Inoltre, la 63° disposizione di attuazione al Codice Civile dispone che “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”. Ma vediamo modi e tempi di procedura per giungere al cosiddetto “decreto ingiuntivo“.

Lo Studio legale a cui l’amministratore (condominio) si rivolge provvede a riscuotere il credito secondo la seguente procedura:

1. Come primo atto d’intimazione lo Studio legale, a seguito del colloquio informativo con l’amministratore, ingiunge al condòmino inadempiente di estinguere il proprio debito entro un dato termine, di regola 7 giorni, inviandogli una raccomandata a/r ed avvertendolo che in difetto si procederà al recupero del credito per via giudiziaria.

2. In caso di mancato pagamento nel termine assegnato, lo Studio procede per via giudiziaria, inoltrando al Giudice di Pace o al Tribunale (a seconda dell’entità del credito preteso) un “Ricorso per decreto ingiuntivo”: questo ricorso consente all’amministratore di ottenere nell’arco di breve tempo – di regola 15/20 giorni. – un provvedimento giudiziario, che prende appunto il nome di “Decreto ingiuntivo”, col quale s’ingiunge al debitore di pagare la somma dovuta oltre le spese legali, i diritti e gli onorari, avvertendolo che in difetto si procederà nei suoi confronti esecutivamente, ossia al recupero coattivo del credito.

3. I documenti che si rendono necessari per ottenere il decreto ingiuntivo di pagamento sono: il riconoscimento del debito attraverso il verbale di approvazione del bilancio preventivo, la ripartizione delle spese o il verbale del consuntivo con la relativa ripartizione.

4. Ottenuto questo provvedimento, lo Studio provvede a notificarlo al debitore, il quale ha 40 giorni di tempo dall’avvenuta notifica per proporre “opposizione”, procedura questa facoltativa. Per cui, può accadere che il debitore paghi immediatamente dopo la notifica del decreto non ritenendo opportuno impugnarlo.

5. Se il decreto ingiuntivo non viene opposto nei suddetti 40 giorni dalla notifica ed il debitore persiste nel non pagare, lo Studio provvede a notificargli un secondo atto di intimazione, detto “atto di precetto”, a mezzo del quale si ingiunge nuovamente al debitore il pagamento del quantum dovuto, oltre le spese legali, entro 10 giorni dalla notifica.

6. Se, trascorsi i 10 giorni, il debitore non ha ancora estinto il proprio debito, lo Studio procede al recupero del credito coattivamente chiedendo un pignoramento mobiliare e la successiva vendita giudiziale dei beni del debitore.

7. Nel caso, invece, in cui il debitore proponga “opposizione” contro il decreto ingiuntivo, s’instaura un ordinario processo, il cui scopo è quello di accertare la fondatezza del credito azionato dall’amministratore e le motivazioni di contrasto sollevate dal debitore. Nel corso del processo può accadere che le parti in causa concilino e che si arrivi ad un accordo transattivo; diversamente, se non si riesce ad addivenire ad un accordo, il processo si chiude con la sentenza del Giudice. Le spese legali del processo, in caso di vittoria dell’amministratore (condominio), vengono interamente addebitate al debitore. L’entità delle spese processuali varia in funzione del valore della controversia. La durata del processo dipende dalla complessità della controversia e dalla consistenza probatoria delle rispettive posizioni: infatti, più certo e provato è il credito azionato dal condominio, più rapida sarà la definizione del processo.